नैशविला रोड़ क्षेत्र वासियों ने जांच होने तक निर्माणधीन आवासीय कॉम्पलेक्स को सीज करने की उठाई मांग

देहरादून। नैशविला रोड में बन बहु मंजिला रियासी प्रोजेक्ट एलीवेट इन्फ्रोकॉम आवासीय कॉम्पलैक्स के संबंध में क्षेत्रवासियों ने उपाध्यक्ष मसूरी देहरादून विकास प्राधिकरण को एक पत्र लिखा है जिसमें अवगत कराया कि संबंधित 64-फ्लैट भवन परियोजना के संबंध में उपलब्ध नोटशीट पृष्ठ 11 से 76, पूर्व sanctioned map, revised/compounding map, उपलब्ध registry documents तथा मौके की वास्तविक परिस्थितियों के तुलनात्मक अध्ययन से अनेक गंभीर तकनीकी, planning, राजस्व, सुरक्षा एवं वैधानिक प्रश्न उत्पन्न होते हैं।

यह परियोजना एक पुरानी एवं घनी आवासीय कॉलोनी में स्थित है। आसपास के मकान मुख्यतः लगभग दो मंजिल तक के हैं। मुख्य सड़क लगभग 9 मीटर चौड़ी है, जबकि project की side access लगभग 4.50 मीटर दिखाई गई है। तीनों ओर existing residential houses हैं और क्षेत्र में पहले से traffic, पानी तथा अन्य civic infrastructure की समस्याएं हैं।
ऐसी परिस्थिति में 64 flats वाली multi-unit building की स्वीकृति/compounding तथा वर्तमान निर्माण की केवल drawing scrutiny से नहीं, बल्कि मौके पर चारों ओर से स्वतंत्र physical और technical verification किया जाना अत्यंत आवश्यक है।

1. Side road की चौड़ाई में प्रथमदृष्टया गंभीर विसंगति

उपलब्ध map में side में लगभग 4.50 मीटर existing road तथा लगभग 5.01 मीटर proposed road का उल्लेख दिखाई देता है।
इसके विपरीत नोटशीट में 7.50 मीटर side road की figure लेकर calculation की गई प्रतीत होती है।
अतः स्पष्ट किया जाए कि 7.50 मीटर की figure किस सरकारी record, sanctioned road record, revenue record, site measurement, survey या certified measurement sheet से ली गई।

2. 12.76 मीटर road-width calculation

नोटशीट में लगभग निम्न calculation दिखाई देती है—
9.01 m + 7.50/2 = 12.76 m
और इसी आधार पर road width को building height के लिए consider किया गया प्रतीत होता है।
जबकि map में side road 4.50/5.01 m दिखाई देती है।
अतः यह स्वतंत्र रूप से जांचा जाए कि—
12.76 m calculation का मूल source क्या है;
7.50 m कहाँ से आया;
applicable bye-law में यह calculation कैसे लागू होती है;
और क्या इस figure के कारण permissible height अथवा अन्य development parameters प्रभावित हुए।

3. Main road लगभग 9 मीटर और पुरानी residential colony

Project के सामने लगभग 9 मीटर की मुख्य सड़क है, जबकि surrounding colony पुरानी एवं low-rise residential colony है।
पूरी कॉलोनी में आसपास के मकान सामान्यतः दो मंजिल से अधिक के नहीं हैं।
अतः 64 flats वाली ऊंची/high-density building का—
traffic;
parking;
fire access;
water demand;
sewerage;
drainage;
ventilation;
heat;
noise;
पर existing colony पर क्या प्रभाव पड़ेगा, इसका assessment कराया जाए।

4. 4.50 मीटर passage की पूरी लंबाई और वास्तविक उपयोगिता

Map से प्रथमदृष्टया प्रतीत होता है कि 4.50 m side passage अंदर की ओर कुछ दूरी तक ही जाता है और आगे समाप्त हो जाता है तथा पूरे लंबे plot के पीछे तक continuous access नहीं जाता।
अतः मौके पर यह प्रमाणित किया जाए कि—
passage की कुल लंबाई कितनी है;
कहाँ से शुरू होता है;
कहाँ समाप्त होता है;
पूरे plot तक पहुंचता है या नहीं;
minimum width कितनी है;
कहीं बीच में width कम तो नहीं;
fire tender कितनी दूरी तक जा सकता है;
emergency में 64 flats के लोग किस रास्ते से निकलेंगे।

5. Right of Way का प्रश्न

प्रथमदृष्टया उपलब्ध जानकारी के अनुसार इस संकरे passage का उपयोग पहले इस भूमि पर स्थित पुराने अलग-अलग मकानों के आवागमन/Right of Way के रूप में होता था।
अतः जांच की जाए कि पुराने residential houses के लिए उपलब्ध Right of Way को अब 64 flats के बड़े residential complex के access के रूप में किस वैधानिक आधार पर इस्तेमाल किया जा रहा है।
इसके लिए title documents, easement/right-of-way records, revenue records और applicable planning norms की जांच की जाए।

6. 64 flats से traffic congestion

64 flats से निकलने वाले वाहनों का movement इसी side access से होकर मुख्य लगभग 9 m road पर आने की स्थिति में traffic congestion की गंभीर संभावना है।
अतः—
expected vehicle generation;
peak-hour movement;
entry/exit arrangement;
turning radius;
parking;
main road पर traffic impact;
का technical assessment कराया जाए।
लागू नियमों के अनुसार यदि traffic authority की NOC/permission/assessment आवश्यक थी तो उसकी प्रमाणित प्रति मांगी जाए।

7. Fire tender और emergency access

यदि 64 flats में आग लगती है या कोई अन्य आपदा होती है तो 4.50 m passage से fire tender और emergency vehicles किस प्रकार building तक पहुंचेंगे, इसका वास्तविक परीक्षण आवश्यक है।
अतः Fire Department से physical fire-tender access assessment/trial कराया जाए।
केवल drawing पर access दिखाना पर्याप्त न माना जाए।

8. Emergency evacuation

यह भी प्रमाणित किया जाए कि आग, भूकंप या अन्य आपदा की स्थिति में 64 flats के occupants के लिए पर्याप्त और legally compliant emergency evacuation route उपलब्ध है।

9. पीछे के मकानों पर गंभीर सुरक्षा खतरा

Building plot के back side में नीचे की ओर पहले से लोगों के मकान स्थित हैं।
Project निर्माण में पीछे मिट्टी भरकर retaining wall/pushta बनाया गया प्रतीत होता है।
यदि उक्त pushta/retaining structure fail होता है तो नीचे स्थित लगभग तीन मकानों तथा उनमें रहने वाले लोगों के जान-माल को गंभीर खतरा उत्पन्न हो सकता है।
अतः तत्काल independent structural/geotechnical inspection कराया जाए।

10. Retaining wall/pushta की जांच

विशेषज्ञ से जांच कराई जाए कि—
pushta का design किसने बनाया;
foundation क्या है;
soil pressure calculation क्या है;
drainage/weep holes हैं या नहीं;
पानी के दबाव की निकासी की व्यवस्था है या नहीं;
slope stability assessment हुआ या नहीं;
retaining wall की वर्तमान structural condition क्या है;
monsoon/rainfall में failure risk क्या है।

11. नीचे स्थित मकानों की safety

नीचे स्थित मकानों को संभावित खतरे को देखते हुए competent authority से risk assessment कराया जाए और आवश्यक safety measures सुनिश्चित किए जाएं।

12. दो अलग-अलग registries/plots को एक project में जोड़ने का प्रश्न

उपलब्ध documents के अनुसार project से संबंधित भूमि के संबंध में दो अलग-अलग registries/plots हैं, जबकि मौके पर building एक integrated complex के रूप में निर्मित की गई है।
अतः जांच हो कि—
दोनों plots के अलग-अलग khasra/plot numbers क्या हैं;
area क्या है;
boundaries क्या हैं;
registries कब हुईं;
दोनों plots को एक development plot में कब और कैसे जोड़ा गया;
क्या competent authority से amalgamation/merger की अनुमति ली गई;
sanctioned map में दोनों plots कैसे दर्शाए गए;
revised/compounding map में उनकी स्थिति क्या है।

13. पूरे combined plot का चारों तरफ survey

दोनों plots को मिलाकर बने पूरे project की चारों दिशाओं की boundary Total Station/DGPS से मापी जाए और उसे registry, revenue map, sanctioned map तथा revised map से मिलाया जाए।

14. संभावित लगभग आधा बीघा सरकारी भूमि

शिकायतकर्ता के संज्ञान में यह तथ्य आया है कि project से संबंधित अथवा उससे लगी भूमि में लगभग आधा बीघा सरकारी भूमि होने की संभावना है।
इसकी जांच केवल MDDA/नगर निकाय के records से न कराई जाए।

15. Revenue Department से स्वतंत्र जांच

Revenue Department/तहसीलदार/सक्षम राजस्व अधिकारी से निम्न मूल अभिलेखों के आधार पर जांच कराई जाए—
खसरा;
खाता/खेवट;
खतौनी;
बंदोबस्त अभिलेख;
cadastral/revenue map;
adjoining khasra numbers;
सरकारी भूमि की category;
पुराने एवं वर्तमान revenue records।

16. संयुक्त Revenue + MDDA physical demarcation

MDDA और Revenue Department की संयुक्त टीम द्वारा मौके पर physical demarcation कराई जाए।
यदि कोई सरकारी भूमि project में सम्मिलित अथवा boundary के भीतर पाई जाती है तो उसकी अलग से रिपोर्ट तैयार की जाए।

17. पुराने लीची के पेड़

उपलब्ध पुराने records/registry-related material में पीछे की ओर लीची के पेड़ दिखाई देते हैं।
अतः जांच की जाए कि—
कितने पेड़ थे;
क्या वे project approval के समय मौजूद थे;
क्या उन्हें काटा/हटाया गया;
किस अनुमति से हटाया गया;
sanctioned/revised map में existing trees दर्शाए गए थे या नहीं;
और संबंधित application में trees के संबंध में क्या disclosure किया गया।

18. Environmental impact

चारों तरफ existing houses होने के कारण 64 flats से उत्पन्न—
AC outdoor units की heat;
noise;
ventilation impact;
waste;
drainage;
construction dust;
का surrounding residential colony पर प्रभाव भी applicable regulations के अनुसार जांचा जाए।

19. Water supply

64 flats की water requirement existing colony की तुलना में बहुत अधिक होगी।
अतः संबंधित जल संस्थान से जांच कराया जाए कि उपलब्ध water connection/capacity 64 flats के लिए पर्याप्त है या नहीं तथा संबंधित permission/NOC किस आधार पर दी गई।

20. Sewerage एवं drainage

64 flats के sewerage और storm-water discharge की capacity भी जांची जाए, ताकि आसपास के पुराने मकानों तथा public road पर overflow/waterlogging की समस्या न हो।

21. सभी लागू NOCs की जांच

Project के आकार, units, built-up area और applicable regulations के अनुसार सभी आवश्यक NOC/permissions की complete scrutiny की जाए।
विशेष रूप से applicable होने की स्थिति में—
Fire Department;
Jal Sansthan;
Electricity Department;
Traffic/competent road authority;
Revenue Department;
tree-related authority;
environmental authority;
sewerage/drainage authority;
अन्य competent statutory authorities
से required permissions/NOCs की स्थिति verify की जाए।

22. Soil Testing के अतिरिक्त अन्य technical reports

यदि file में मुख्यतः Soil Testing report उपलब्ध है तो यह स्वतंत्र रूप से जांचा जाए कि project की nature, height, built-up area, slope, retaining wall तथा surrounding houses को देखते हुए अन्य structural/geotechnical/slope-stability या अन्य technical reports की आवश्यकता थी या नहीं।

23. पूर्व में building की sealing — अत्यंत महत्वपूर्ण

उपलब्ध जानकारी के अनुसार building का निर्माण शुरू होने के बाद MDDA द्वारा इसे सील किया गया था और लगभग एक वर्ष तक निर्माण कार्य बंद रहा।
यह वर्तमान approval/compounding की वैधानिकता के लिए अत्यंत महत्वपूर्ण तथ्य है।
अतः निम्न records की certified copies उपलब्ध कराई जाएं—
original sealing order;
sealing date;
sealing पंचनामा;
inspection report;
उस समय के objections;
deviation measurement;
site photographs/video;
construction stoppage order;
show-cause notice;
संबंधित correspondence।

24. सील किस आधार पर खोली गई?

यह स्पष्ट किया जाए कि लगभग एक वर्ष बाद—
सील कब हटाई गई;
किस आदेश से;
किस अधिकारी ने अनुमति दी;
उस समय क्या inspection हुआ;
क्या physical correction verify हुआ;
उस समय की photographs क्या हैं।

25. सबसे महत्वपूर्ण — Physical correction हुआ या केवल drawing correction?

यह इस शिकायत का अत्यंत महत्वपूर्ण technical/legal question है।
प्रथमदृष्टया उपलब्ध सामग्री और वर्तमान स्थिति से यह गंभीर प्रश्न उत्पन्न होता है कि पूर्व में जिस deviation/objection के कारण building/site को सील किया गया था, उसे मौके पर वास्तव में तोड़ा/हटाया गया था या नहीं।
ऐसा प्रतीत होता है कि मूल building/structure को physically demolish/remove किए बिना revised/compounding drawing में dimensions, setbacks, building lines अथवा measurements को आगे-पीछे/समायोजित कर existing structure को revised map में fit किया गया।
अतः MDDA को इसका स्पष्ट documentary proof देना चाहिए कि—
सीलिंग के समय का deviation → physical demolition/removal → post-demolition measurement → revised map → compounding → final approval
की पूरी chain वास्तव में मौजूद है।

26. यदि demolition हुआ था तो उसका प्रमाण कहाँ है?

यदि MDDA का कहना है कि deviation को physically हटाया गया था, तो प्रस्तुत किए जाएं—
demolition/removal order;
demolition notice;
demolition पंचनामा;
before-after photographs;
measurement sheets;
debris removal record;
post-demolition inspection report;
de-sealing inspection report।
यदि ऐसा कोई record उपलब्ध नहीं है तो यह जांचना आवश्यक है कि बिना physical correction के existing structure को revised/compounding map में किस आधार पर regularize किया गया।

27. “Correction done” का physical verification

नोटशीट में “correction done/please verify” जैसी टिप्पणियों के संदर्भ में यह स्पष्ट किया जाए कि correction—
drawing में हुआ था या जमीन पर।
केवल drawing में dimensions बदल देना physical rectification नहीं माना जा सकता, यदि जमीन पर वही निर्माण यथावत मौजूद रहा हो।

28. Original map से वर्तमान building की तुलना

निम्न पांच अवस्थाओं का स्वतंत्र technical comparison कराया जाए—
Original sanctioned map → Sealing के समय actual building → De-sealing के समय actual building → Revised/compounding map → Current actual building.

29. 60.17 sq. m. road widening

यदि file/map में लगभग 60.17 sq. m. road widening दिखाया गया है तो मौके पर यह मापा जाए कि वास्तव में इतनी भूमि छोड़ी गई है या नहीं और वह plot के किस हिस्से से ली गई है।

30. Setbacks और building footprint

Actual site पर—
front;
rear;
left;
right setback;
building footprint;
projections;
balconies;
ramps;
stairs;
parking;
का measurement sanctioned/revised map से मिलाया जाए।

31. Parking

64 flats के लिए required और provided parking की गणना तथा actual on-site parking की independent verification कराई जाए।

32. वर्तमान में पुनः निर्माण

चूंकि वर्तमान में construction पुनः जारी होने की जानकारी है, इसलिए तत्काल site inspection कराकर यह प्रमाणित किया जाए कि वर्तमान में जो construction हो रहा है वह revised/compounding/sanctioned map के प्रत्येक dimension और condition के अनुरूप है।

संबंधित पत्र में मांग की हैं कि
इस पूरे प्रकरण की स्वतंत्र संयुक्त physical और technical जांच कराई जाए।
MDDA + Revenue Department + Fire Department + संबंधित जल/सीवर विभाग तथा आवश्यकतानुसार Traffic एवं technical experts की संयुक्त टीम बनाई जाए।
पूरे plot की चारों तरफ Total Station/DGPS measurement कराई जाए।
4.50 m side passage की पूरी length और minimum width मापी जाए।
यह प्रमाणित किया जाए कि passage कहाँ समाप्त होता है और emergency access कहाँ तक है।
7.50 m road figure तथा 12.76 m height calculation का documentary source जांचा जाए।
दोनों registries/plots के amalgamation की वैधानिकता जांची जाए।
संभावित लगभग आधा बीघा सरकारी भूमि की Revenue Department से physical demarcation कराई जाए।
पुराने लीची के पेड़ों एवं उनके removal/permission की जांच की जाए।
पीछे के retaining wall/pushta की independent structural/geotechnical safety जांच हो।
नीचे स्थित मकानों पर संभावित जान-माल के खतरे का assessment कराया जाए।
64 flats के traffic impact की जांच हो।
Fire tender access और emergency evacuation का physical trial कराया जाए।
water supply, sewerage और drainage capacity verify की जाए।
सभी applicable NOCs/permissions की complete scrutiny की जाए।
पूर्व sealing, लगभग एक वर्ष construction बंद रहने, de-sealing तथा पुनः construction शुरू होने के सभी records तलब/जांच किए जाएं।
विशेष रूप से यह सत्यापित किया जाए कि correction वास्तव में जमीन पर हुआ था या केवल drawing/map में।
यदि deviation physically हटाया गया था तो उसका demolition/removal और before-after evidence प्रस्तुत कराया जाए।
यदि physical demolition नहीं हुआ और केवल drawing में dimensions/setbacks आदि adjust करके existing construction को revised/compounding map में fit किया गया, तो ऐसी compounding/approval की वैधानिकता की पुनः जांच की जाए।
वर्तमान construction को sanctioned/revised/compounding map से मौके पर मिलाया जाए।
यदि जांच में sanctioned plan, revised plan, applicable bye-laws, fire/safety norms, revenue records अथवा अन्य कानून का उल्लंघन सिद्ध होता है, तो संबंधित अनधिकृत/non-compoundable निर्माण के विरुद्ध विधि के अनुसार sealing, demolition/removal एवं अन्य दंडात्मक कार्रवाई की जाए।
जांच पूर्ण होने तक यदि गंभीर prima facie safety/planning violation पाया जाए तो कानून के अनुसार उचित interim action लिया जाए।
जांच होने तक निर्माणधीन आवासीय कॉम्पलेक्स को सीज करने की मांग की है।